Alquiler de viviendas en 2023: mes tras mes continúan su escalada de precios

Wolo: ‘Las claves para solucionar la tensión del mercado pasan por incentivar a los propietarios, el fomento del teletrabajo y la mejora de los transportes públicos, entre otros’

El aumento de la demanda de viviendas en alquiler y la escasez de la oferta están generando en España un serio problema en términos de precios que mes tras mes continúan su escalada. En el primer trimestre de 2022, la oferta de vivienda en Barcelona se había incrementado un 5% en tasa interanual, mientras que en el segundo trimestre se había dejado un 2%. Sin embargo, cifras de octubre señalan que la ciudad condal registra, al igual que Madrid, una caída del 9%. Esta evolución del ‘stock’ muestra lo tensionado que está el mercado.

“La principal causa del escenario actual que vive el mercado del alquiler es la alta demanda por parte de inquilinos en grandes ciudades, que supera a la generación de oferta. Esto se produce en parte por la dificultad para acceder a una vivienda en propiedad y la migración hacia las grandes ciudades desde la España vacía con el consecuente aumento poblacional en las capitales”, explica Alberto Dahl, gerente de operaciones de Wolo.

Otras causas que favorecen la falta de stock son las medidas estatales de limitación de precios y en general aquellas que generan inseguridad jurídica en el sector. Según la plataforma especializada en alquileres de larga duración estas medidas “desincentivan la inversión de propietarios/inversores en la compra de viviendas y el modelo build to rent, provocando el trasvase de pisos del alquiler a la venta”.

Por otro parte, Alberto Dahl mantiene que la recuperación de alquiler vacacional en ciudades como Barcelona “provoca la salida de activos en alquiler residencial que venían del turístico tras el confinamiento y la caída del turismo”. Ligado a esto, en ciudades como Barcelona hay determinados barrios como el Raval, Poblenou o la Barceloneta, donde son los perfiles extranjeros quienes están dispuestos a pagar rentas altas, y contribuyen a alzas en los precios. Sin olvidar el proceso inflacionario que atraviesa el país y que también está afectando a la situación. “Agua, electricidad, bienes básicos… Todo está subiendo de precio y los propietarios no son ajenos a ello, por lo que pueden llegar a aumentar las rentas para paliar estos efectos”, mantiene el experto de Wolo.

Sin embargo, no todo son malas noticias, para los propietarios que deciden alquilar su piso, la falta de stock representa la oportunidad de cerrar la operación de forma más rápida y a mejor precio. Concretamente en España, la variación anual del precio por metro cuadrado de alquiler es de un +6,2%; mientras que en ciudades como Barcelona o Madrid es aún mayor, de un +22,3% (el precio se ubica en 18,3€/m2, máximo histórico) y +10,4% respectivamente, lo que se sitúa incluso por encima de la inflación y hace que la rentabilidad de los alquileres represente una oportunidad      para los propietarios.

En valoración de Alberto Dahl, “para favorecer a uno y a otros gozamos de un ecosistema de proptech en crecimiento en España. Entre 2020-2021 el sector atrajo una inversión de 824 millones de euros con avances tecnológicos y plataformas expertas dedicadas a los alquileres de larga estancia, que permiten alquilar una vivienda en tiempo récord, sin preocuparse de nada y controlándolo todo desde cualquier lugar y dispositivo”. Hoy por hoy, desde Wolo destacan que “el alquiler se presenta como una mejor oportunidad de inversión frente a la compraventa en donde los precios si bien aumentan, lo hacen en menor medida ( un 5,3% respecto al año anterior)”.

¿Continuará el descenso del stock en 2023?

Según datos de mercado, las ciudades con caídas de stock interanuales más grandes son Alicante, Palma de Mallorca, Málaga, Barcelona y Madrid, todas superando el 40%. ¿Cómo evolucionará por tanto el sector? Las previsiones no son nada halagüeñas, ya que no se espera que los factores que condicionan el mercado cambien de forma significativa hacia mejor.

Alberto Dahl mantiene que “el trasvase de pisos de alquiler turístico a residencial es probable que se desacelere y es importante ver cómo se comporta el mercado de la compraventa, ya que la posible recesión y subida de tipos de interés de las hipotecas pueden dificultar el acceso a la compra y hacer que todavía aumente más la demanda de pisos de alquiler”. Dahl señala que “podemos, no obstante, ver reducciones en los precios de venta, por lo que este impacto se podría ver mitigado por precios más atractivos, ya que el interés de compra sigue siendo muy alto en nuestro país”. También, según el experto de Wolo, hay que tener muy en cuenta la forma que finalmente tome la Ley de Vivienda entre los socios del Gobierno, especialmente si se aprueban medidas regulatorias de precios.

Todo esto hace que alquilar una vivienda en España se esté convirtiendo en una misión (casi) imposible para los inquilinos. Como solución a esta falta de stock, desde Wolo apuntan que “la clave para tener mayor generación de oferta son medidas que incentiven el interés de los propietarios (pequeños o grandes) en poner sus viviendas en el mercado del alquiler”. También vemos necesario aumentar la oferta a través de la construcción de vivienda nueva. Para ello se necesitan incentivos fiscales y sobre todo estabilidad y seguridad jurídica para los promotores de build to rent que buscan rentabilidades a largo plazo con su actividad.

Otras posibles soluciones que aporta Alberto Dahl, aunque de más difícil aplicación, serían por ejemplo “fomentar el teletrabajo o mejorar el transporte público para evitar que tantas personas quieran o tengan que vivir en las grandes ciudades”.

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